Vender una vivienda heredada: qué preparar antes de anunciarla

Heredar una vivienda no significa que una sola persona pueda decidir su venta. Es necesario identificar a quienes tienen derechos sobre ella, completar los trámites sucesorios que correspondan y comprobar si hay usufructo, copropiedad u otras circunstancias que afecten a la transmisión.

El Consejo General del Notariado recuerda que, mientras no se determine quiénes son los herederos y se formalice el paso de los bienes a su nombre, no se puede otorgar la venta en escritura de los bienes del fallecido. Conviene resolverlo antes de prometer una fecha de firma a un comprador.

El punto de partida suele ser el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades. Si existe testamento, habrá que obtener copia autorizada; si no lo hay, normalmente se tramita ante notario una declaración de herederos. Después se preparan la aceptación y, cuando proceda, la partición y adjudicación de la herencia.

Si varias personas tienen derechos, el notario debe determinar quién interviene y en qué condición. Un desacuerdo sobre el reparto o la venta puede retrasar la operación. Es preferible hablar del precio, los plazos y el reparto de gastos antes de aceptar una reserva.

Pide una nota simple reciente para revisar titularidad inscrita, descripción y cargas. Compárala con la documentación de la herencia y los datos del Catastro. Una hipoteca pendiente, un usufructo o una discrepancia de superficie no tienen por qué impedir toda venta, pero deben aclararse antes de anunciar condiciones que luego no puedan cumplirse.

Revisa también si la vivienda está ocupada o alquilada, los suministros, las cuotas de comunidad, posibles derramas, el IBI y la documentación energética exigible. Pequeñas reparaciones pueden ayudar a presentarla con transparencia, sin ocultar problemas relevantes.

El Impuesto sobre Sucesiones tiene sus propios plazos, independientes de cuándo se encuentre comprador. En Extremadura, el plazo general de presentación es de seis meses desde el fallecimiento; la solicitud de prórroga tiene condiciones y debe tramitarse dentro del plazo previsto. Si la vivienda es urbana, también puede existir obligación por el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos, conocido como plusvalía municipal.

No presupongas que no hay trámites por tratarse de una herencia familiar o por existir beneficios fiscales autonómicos. La tributación depende del parentesco, los bienes, la residencia y otros datos. El notario o un asesor fiscal puede comprobar qué corresponde y qué justificantes harán falta para inscribir o vender.

La transmisión de la vivienda heredada puede generar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF de cada vendedor. El cálculo parte de los valores de transmisión y adquisición determinados conforme a las reglas fiscales, con los gastos y tributos admisibles; no basta con restar al precio de venta lo que pagó en su día la persona fallecida.

En suelo urbano puede plantearse de nuevo la plusvalía municipal con motivo de la venta, ahora como transmisión onerosa. El resultado no es idéntico en todas las operaciones y debe revisarse con la documentación concreta. Pedir una estimación del importe neto que recibirá cada heredero evita desacuerdos cuando ya existe una oferta.

Si hay varios titulares o personas con derechos sobre la vivienda, conviene fijar una estrategia común: precio de salida, mínimo aceptable, quién coordinará las visitas, cómo se pagarán reparaciones y honorarios, y qué plazo realista se ofrecerá para la escritura. Quien represente a otros debe contar con facultades suficientes para cada actuación.

Una valoración comercial se apoya en estado, ubicación, documentación y ventas comparables. El valor atribuido en la herencia cumple una función fiscal y documental, pero no determina por sí solo el precio al que el mercado comprará hoy la vivienda.

Una ficha clara debe indicar lo que se ofrece realmente y evitar prometer anexos, metros o una fecha de entrega que aún no estén confirmados. Antes de aceptar arras, identifica a todas las personas que deban firmar y consulta con el notario cómo se cerrarán los trámites pendientes.

La inmobiliaria puede ayudarte a valorar, preparar la presentación y coordinar a compradores y titulares. La solución jurídica y fiscal de cada herencia, en cambio, debe revisarla un profesional competente con todos los documentos delante.